1031 EXCHANGE

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The 1031 Exchange Investment in real estate, also known as the "1031 Exchange" or "Deferred Exchange," is named after the section 1031 of the Internal Revenue Code. It allows investors to defer paying capital gains taxes on the sale of investment real estate by exchanging it for other investment properties that meet the statutory requirements of the 1031 code. This results in a deferral of the tax liability on the appreciated value of the sold asset, commonly referred to as "tax deferral benefits."

1031交换投资不动产延税法案（以下简称1031）的名称依据「国内税收法1031章节」 （Internal Revenue Code Section 1031）代码而来；主要内容是满足1031条款法定条件，投资者出售投资的不动产并交换至其他的投资不动产，可以延迟支付所出售资产增值要​​缴交的所得税赋（即「延税利益」）

交换涉及的财产必须是经由交易或商业活动生产性质使用或投资或者必须是类似性质的财产。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。

国税局（IRS）提供至180天的时间来完成1031交换；起算时间由脱手的替代资产程序结束时（己成交过户给他人并由第三人产权信托人将脱手资产之对价移交给1031托管人、1031程序公司或托管适格法人团体等）之次日开始，依规定投资人不能经手该价额；新的财产必须在起算后第180天的午夜或之前「成功取得」。此外，国税局要求在起算时间后的第45天午夜之前确认所有可能的替代资产。

1031条例里面，有两个时期十分重要。第一个是“确认期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，即意为需在脱手资产交易完成开始的45天内确认新的替代资产。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD)，是由原来脱手资产交易完成开始的180天。这两个日期十分严格，迟一天都会导致交换失败，而失去延税优惠。

请注意﹕ 180天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”，所以在接近年终做1031 交换，有可能由脱手资产交易完成开始，至明年四月十五日之间没有180天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。

在交换起算时间后的第45天或之前需要确认所有可能的替代资产。确认方式必须是书面形式，而且房地产的描述必须是明确的。

美国国税局提供了识别替代物业的规则：

• 三个物业条例：确认规则允许投资人在美国任何地方选择任何价格（值）的任何三个替代资产。
• 两倍价值条例：不能超过综合价值200％。200％规则做为三个以上替代资产的选项规范。根据200％的规则，投资人可以选择及确定四个或更多的替代资产。但是所有替代资产的综合价值不能超过脱手资产价格（值）的200％。
• 95%条例﹕不论替代资产之数目，将来真正交换替代资产的价值不少于脱手资产价值总和的百分之九十五。

要获得100％延税利益，必须满足要求：

• 将脱手资产所产生的所有所得对价必须再投资到新的替代资产中
• 新替代资产的价值必须与销售的脱手资产相等或更高。
• 净值应全部放入新交换的替代资产，不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。

脱手资产和交换替代资产在同一天完成交换，这是罕见的交换类型。

延迟交换的最常用方法，允许投资者先出售脱手资产，然后在180天内要求更换替代资产。

反向交换允许投资者在出售脱手资产之前先获得替代资产；法律规定投资者不能同时拥有新的替代财产和将要被脱手的脱手资产；所以会有一位第三者（资产交换公司）的出现，做为交换投资不动产标的物的持有人，将所涉及的两个房产中的一个进行「持有」。反向交换应该在要交换的房地产过户之前联系资产交换公司。

建筑改善交换 建筑/改善交换允许投资者使用脱手资产的收益在空置土地新建或改善现有的投资房产；建筑/改善交换是有限制的，并非所有的投资人都有资格进行建筑交换。